Жилищный кодекс РФ (ч.1 ст.161 ЖК РФ) определяет цели управления: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание и пользование общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг. Управление многоквартирным домом — это деятельность собственников помещений или уполномоченных ими организаций по его эксплуатации и улучшению.
Что такое управление многоквартирным домом?
Какие существуют способы управления многоквартирным домом?
Жилищный кодекс РФ (ч.2 ст.161 ЖК РФ) устанавливает следующие способы:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Способ управления может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания.
Кто является собственником помещений в многоквартирном доме?
Собственник — это гражданин или юридическое лицо, у которого возникло право собственности на недвижимое имущество (ст. 30 ЖК РФ).
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (ст.131 ГК РФ).
Член жилищного, жилищно‐строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (ст.218 ГК РФ).
Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью. (ст. 129 ЖК РФ).
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
Что такое надлежащее содержание общего имущества собственников?
Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме — это поддержание состояния, соответствующего требованиям различных нормативно‐правовых актов: в частности, технических регламентов, государственных санитарно‐эпидемиологических правил и норм, гигиенических нормативов, стандартов и иных документов.
Одинаковых многоквартирных домов не бывает. Все дома индивидуальны: имеют свои конструктивные различия и особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества. Состояние многоквартирных домов зависит от условий эксплуатации, места расположения и климата. Собственники помещений обязаны самостоятельно содержать общее имущество или могут привлекать иных лиц для содержания общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
Как часто можно проводить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?
В соответствии со ст.45 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Также за собственниками закреплено право проведения внеочередного общего собрания, которое может быть инициировано любым из собственников этого дома в любое время, в том числе и по вопросам проведения и финансирования капитального или текущего ремонта, использования общего имущества.
Могут ли наниматели, проживающие в доме по договорам социального найма, участвовать в общем собрании?
Участвовать в обсуждении наниматели, конечно, могут, если собрание проводится в очной форме. Но принимать решения — нет. Такую обязанность несет собственник их квартир — муниципалитет, который сдал им квартиры в наем. Так что, если в доме более 50% голосов принадлежит муниципалитету, его голос при принятии решения на общем собрании будет решающим. Существуют многоквартирные дома, где все помещения являются муниципальной собственностью.
Что такое «Управляющая организация»?
Управляющая организация — организация, уполномоченная собственником жилищного фонда управлять жилищным фондом с целью его надлежащего использования и обслуживания, а также обеспечения потребителей жилищно‐коммунальными услугами (ч.2 ст.162 ЖК РФ). Деятельность управляющих организаций регулируется Жилищным кодексом РФ, другими нормативными актами жилищного законодательства.
Может ли управляющая организация по собственной инициативе провести общее собрание собственников?
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч.7 ст.45 ЖК РФ).
Обязательно ли заключать договор управления между управляющей организацией и каждым собственником?
Жилищный кодекс РФ (ст.162) указывает, что договор управления по результатам выбора управляющей компании должен быть заключен с каждым собственником. Отказ собственника от подписания договора не является основанием для неоплаты услуг выбранной УК (ч.5 ст. 46 ЖК РФ). Договор управления заключается на одинаковых для всех условиях, которые утверждены решением общего собрания собственников или указаны в конкурсной документации.
Обязана ли управляющая организация отчитываться перед собственниками помещений о своей деятельности по управлению многоквартирным домом?
Да, обязана. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам отчет о выполнении договора управления за предыдущий год (ч.11 ст.162 ЖК РФ).
Что ждать дальше и в течение какого времени от жилищной реформы?
Основной вектор жилищно‐коммунальной реформы — это частная собственность на жилье и персональная ответственность за его содержание. Можно предположить, что государство будет поддерживать собственников, занимающих организованную и ответственную позицию. Программные задачи реформы можно увидеть в Концепции программы по модернизации и реформированию ЖКХ на 2010—2020 годы (Расп.Правительства РФ от 2.02.2010 №102‐р.)