Вопрос-ответ

Структура платы за жилье и коммунальные услуги различна для нанимателей и собственников. Плата для нанимателей может состоять из: 

• платы за наем жилого помещения; 
• платы за обслуживание и содержание общего имущества многоквартирного дома; 
• платы за текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома (на основании решения собрания собственников); 
• платы за коммунальные услуги.

Плата для собственников жилых помещений в многоквартирном доме может включать в себя: 

• плату за обслуживание и содержание общего имущества многоквартирного дома; 
• плату за текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома (на основании решения собрания собственников); 
• плату за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома (на основании решения собрания собственников); 
• плату за коммунальные услуги.

Это комплекс работ по созданию необходимых условий для проживания людей и обеспечения сохранности жилого дома.

Включает в себя: 

• управление многоквартирным домом (см. вопрос 27); 
• техническую эксплуатацию многоквартирного дома (см. вопрос 28); 
• санитарное содержание многоквартирного дома, включая придомовую территорию (см. вопрос 29). 

Управление многоквартирным домом   — это работа по организации обеспечения нормативного (то есть соответствующего нормативным требованиям) содержания дома.

Согласно ст. 161 управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее — обеспечение готовности инженерных систем).

Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Способ и требования к управлению устанавливает Жилищный кодекс РФ (см.  вопрос 13). За управление многоквартирным домом отвечают собственники. Если собственники выбрали способ управления через управляющую организацию, то по договору управления ответственность за управление несет она. В услугу по управлению домом в обязательном порядке включаются: 

• организация работ по технической эксплуатации дома в соответствии с действующими требованиями (см. вопрос 28); 
• организация работ по санитарному содержанию дома в соответствии с действующими требованиями (см. вопрос 29) 
• организация поставки коммунальных ресурсов (см. вопрос 46); 
• диспетчерское обслуживание (см. вопрос 37); 
• расчетно‐кассовое обслуживание, сбор и взыскание платежей (см. вопрос 62); 
• отбор поставщиков и подрядчиков, контроль качества выполняемых ими работ и поставляемых ресурсов; 
• контроль соблюдения собственниками и нанимателями нормативных требований (см. вопрос 15).

Техническая эксплуатация зданий — использование здания по функциональному назначению с проведением необходимых мероприятий по сохранению состояния конструкций здания и его оборудования, при котором они способны выполнять заданные функции с параметрами, установленными требованиями технической документации. Техническая эксплуатация многоквартирного дома включает: 

• техническое обслуживание дома (см. вопрос 31); 
• ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий (см. вопрос 34). 

Это комплекс работ по созданию и поддержанию здоровых условий жизни, обеспечению санитарно‐гигиенических требований, профилактике заболеваний и эпидемий. В работы по санитарному содержанию входят: 

• уборка мест общего пользования; 
• уборка придомовой территории; 
• дезинфекция, дезинсекция и дератизация мест общего пользования (см. вопрос 30). 

Дератизация, дезинфекция и дезинсекция проводятся в соответствии с требованиями санитарных норм и правил. 

Дератизация проводится для обеспечения санитарно — эпидемиологического благополучия населения. Это система организационных, санитарно — технических, санитарно‐гигиенических и истребительных мероприятий для регулирования численности грызунов.

В соответствии с санитарными нормами и правилами организация по обслуживанию жилищного фонда должна регулярно проводить дератизацию и дезинфекцию (уничтожение микробов, вирусов, грибков) в местах общего пользования, подвалах, технических подпольях. 

Техническое обслуживание многоквартирных домов — комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов и внутридомовых сетей здания, поддержанию заданных параметров режимов работы его конструктивных элементов и технических устройств. Техническое обслуживание включает: 

• текущий контроль технического состояния дома и готовности его к работе в зависимости от сезона (технические осмотры); 
• техническое содержание дома (текущую и периодическую наладку и регулирование инженерных систем дома, текущие мелкие работы по поддержанию дома в состоянии работоспособности, подготовка дома к сезонной эксплуатации, мелкие работы по благоустройству); 
• аварийно‐ремонтное обслуживание (см. вопрос 37). 

Грамотное техническое обслуживание предупреждает дорогостоящие ремонтные работы. Дом, который не обслуживается, постепенно требует все больше и больше затрат — сначала на текущий ремонт, потом на капитальный, а потом дом становится «ветхим» или «аварийным», не пригодным к жилью.

Техническое обслуживание — регулярный процесс, поэтому включается в тариф на услуги управляющей компании. Экономия на техобслуживании достаточно быстро приведет к нарушению функционирования инженерных систем, и, в свою очередь, к более серьезным затратам. 

Нет. Технический осмотр — это важнейшая часть технического обслуживания. Носит контрольно‐предупредительный характер. В ходе технического осмотра выявляют дефекты технического состояния дома или угрозу их возникновения. Технические осмотры проводятся как планово, так и по факту некоторых событий (например, ураган, землетрясение и т.д.).

Результаты технических осмотров документально фиксируются и являются основанием для определения перечня работ и сметы на текущий ремонт. УК обязана довести до жильцов необходимость текущего ремонта и смету планируемых расходов. Стоимость текущего ремонта устанавливается отдельным тарифом и утверждается собственниками на общем собрании. 

В ходе текущего ремонта выполняются строительные и инженерно‐технические работы по устранению неисправностей для того, чтобы поддерживать установленные эксплуатационные показатели (см. вопрос 39).

При капитальном ремонте производится комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей дома, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации здания с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии (см. вопрос 40). 

Сроки начала и окончания подготовки к зиме каждого дома утверждаются администрацией района (города). При этом все работы должны быть закончены до 15 сентября, включая проведение пробных топок центрального отопления. Для подготовки дома к зиме могут быть (по необходимости) выполнены следующие работы: 

• устраняются неисправности конструктивных элементов дома (крыши, стены, перекрытия); 
• внутридомовых сетей тепло‐, водо‐ и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями, а также отопительных печей, дымо‐ и газооходов; 
• консервируется поливочная система, приводится в порядок придомовая территория так, чтобы обеспечить отвод дождевых и талых вод от отмостки и входов в подвалы; 
• обеспечивается гидроизоляция элементов дома и смежных с ними конструкций (фундаменты, стены подвала и цоколя, лестничные площадки, подвалы, чердаки, машинные отделения лифтов и т.д.). 

Диспетчерское обслуживание — необходимо для того, чтобы в текущем режиме: 

• собирать и обрабатывать информацию (заявки) о потребности в текущем и аварийном обслуживании домов; 
• оперативно направлять исполнителей для аварийных работ и фиксировать время ликвидации аварии; 
• постоянно отслеживать ситуацию в обслуживаемом районе. 

Аварийное обслуживание — это оперативная ликвидация аварий, то есть ситуаций, которые могут причинить значительный вред имуществу, здоровью или жизни граждан. В частности, на системах водоснабжения и канализации, тепло‐ и газоснабжения, лифтовом оборудовании. Выполнение аварийных работ необходимо как для ликвидации самой аварии, так и для предупреждения угрозы негативного развития ситуации. 

Благоустройство многоквартирного дома — комплекс работ по созданию и поддержанию благоприятных, культурных и комфортных условий жизни. Благоустройство включает в себя: 

• мелкие работы в составе текущего технического и санитарного обслуживания; 
• работы, требующие дополнительного утверждения собственниками, относящиеся к текущему или капитальному ремонту. К первым относятся, например, укрепление табличек с указанием улиц, домов, подъездов, телефонов аварийных служб; 
• укрепление и мелкий ремонт дворовых скамеек и т.п

Ко вторым — обустройство хозяйственных площадок приспособлениями для чистки ковров; установка скамеек в зонах отдыха, ремонт оснащения детских площадок и т.п. По желанию собственников за дополнительную плату могут быть выполнены и другие работы по благоустройству, например: 

• инженерная подготовка территорий; 
• строительство и ремонт объектов благоустройства, малых архитектурных форм, объектов монументально‐декоративного искусства; 
• освещение, озеленение, ландшафтный дизайн. 

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170) в перечень работ, относящихся к текущему ремонту жилых домов, входят:

• Фундаменты: устранение мелких деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входы в подвалы.
• Стены и фасады: герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; ремонт и окраска фасадов.
• Перекрытия: частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.
• Крыши: устранение неисправностей стальных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.
• Лестницы, балконы, крыльца (зонты‐козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей: восстановление или замена отдельных участков и элементов.
• Центральное отопление: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные.
• Водопровод и канализация, горячее водоснабжение: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях.
• Электроснабжение и электротехнические устройства: установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.
• Внешнее благоустройство: ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха.

Для каждого конкретного дома в зависимости от его состояния перечень работ по текущему ремонту будет разным. Поэтому стоимость текущего ремонта не включается в тариф, а рассчитывается отдельно. Перечень работ определяется по результатам технических осмотров.

УК обязана довести до жителей перечень необходимых работ по текущему ремонту, смету на эти работы и плановое время их выполнения. Текущий ремонт, период выполнения работ, размер и график платежей на текущий ремонт и источник финансирования утверждаются собственниками на общем собрании. 

Расчет по статье «Отопление» производится согласно снятым показаниям ИПУ ТЭ, на основании Правил предоставления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 года № 354 (с изм. от 29.06.2016 года № 603).

Подробная формула расчёта указана в отдельном документе.